주거 공간에 대하여...../ 원룸(4)

【원룸의 투자비용 분석】

[ 대지매입비용 ]

대지구입시 원룸임대주택이므로 너무 고가의 대지를 매입하는 것보다 적정한 임대주택의 방향이나 주변위치를 선정해 대지매입비용을 최대한 줄이는 것이 좋다. 대지의 규모나 위치 등을 고려하여 사업성 검토를 하여 적정한 대지를 고른다. 대지매입시 주요검토사항은 아래와 같다.

1) 전체투자비용에 대한 예산을 계획하고 적절한 대지매입비용수준을 정한다. 자기자본투자비용안에서 사업계획을 하거나 부채를 가지고 조금 더 임대수익을 올리거나 하는 계획을 세운다. 물론 이 계획은 구체적인 대지매입과정에서 투자할 만한 가치가 높은 대지가 있거나 작은 투자로 임대수익을 높일만한 대지가 있다면 다소 변경 될 수는 있지만 대개는 대지는 그만한 가치에 맞는 가격이 정해져 있기에 큰 차이는 없을 것이다.

2) 대지매입이란 간단한 일이 아니므로 많은 노력과 시간을 소비해야 한다.

3) 대지매입시는 전문적인 컨설턴트나 건축사의 도움을 받도록 한다.

4) 적절한 대지가 생기면 가능한한 빠르게 계약을 하여야 한다. 좋은 조건의 대지매입은 그 만큼 경쟁이 높기 때문이다.

5) 기타 대지매입시 기본사항은 ' 집을 짓는 과정 알기'에서 다루니 살펴보자.    

[ 설계감리용역비 및 공사비, 세금 ]

1) 철거비, 경계측량비용

2) 공사비: 건축, 토목, 조경, 전기, 기계설비 등의 각 분야별로 관련 공사의 재료비, 노무비, 경비, 관리비, 보험료, 공사용 전기, 수도사용료, 안전관리비, 이윤 등이 포함되어 있다.

3) 각종인입비: 도시가스, 전기, 수도인입비                

4) 공사관련세금

관련세금은 원칙적으로 공사시에 필요한 부분인 도로점용료를 제외하고는 건축주가 부담해야 한다.

 허가시: (주택채권, 개발채권, 면허세, 도로점용료)

 공사시: 설계감리용역비, 공사비 부가가치세(국민주택규모 세대당 25.7평이하 제외)

 등기시: 등록세, 취득세 등

공사비는 공사비지불조건, 시공사의 공사방법, 이윤, 전문성, 회사종류(개인,법인)에 따라 보통 10%이내의 차이가 있다. 이에 대한 검토는 시공사에서 내역서를 제출 받으면 각 세부내역품목, 수량, 가격 등이 명기되어 있으니 공사계약시 기준이 될 수 있다. 가능한 한 내역서를 제출받아 관련 전문가나 설계자에게 검토를 의뢰하여 공사비의 내용을 계약이전에 검토해 보도록 하자.   

5)공사비예견표

 마        감       재

 중    급   형

 고    급   형

 외장재: 치장벽돌, 드라이비트, 사이딩패널

 지붕재: 아스팔트슁글, 금속재, 석재, 노출콘크리트, 고급벽돌

 지붕재: 고급금속재사용

 유  리

 발코니창

 외부: 16mm복층유리  / 내부: 16mm복층유리

 계단창

 16mm복층유리

 세대창문(2중창)

 외부:12mm복층유리(격자무늬), 내부:5mm불투명유리

 벽/천정

 원룸내부

 실크고급벽지, 일반몰딩

 고급벽지, 핸디코트, 고급몰딩

 계단실,복도

 무늬코트, 본타일

 고급타일, 고급뿜칠재

 화장실

 자기질타일/PVC천정재

 자기질타일/ LG 기성품 천정재

 몰   딩

 라왕 홈파기

 창  호

 발코니창

 하이샤시 115mm 단창

 세대창문

 하이샤시 205mm 이중창

 계단창

 알미늄 100mm 단창

 내부목문

 스킨도어

 고급형 스킨도어

 주현관

 9mm 강화유리/카드키설치

 디자인도어

 (목재, 스틸, 부식금속)

 바닥재

 원룸바닥

 T2.1 한화, LG바닥재

 T12 온돌마루판

 계단, 홀

 화강석(포천석, 문경석)

 화강석, 일부 대리석

 화장실, 다용도실

 자기질타일(중급, 고급)

 각실 현관

 화강석(포천석, 문경석)

 가  구

 붙박이장

 공장제작(맞춤형)

 고급형마감자재사용

 신발장

 공장제작(맞춤형)

 씽크대

 공장제작(맞춤형)

 식   탁

 공장제작(맞춤형)

 설  비

 난방방식

 가스난방(XL), 심야전기난방 택일

 위생배관

 SUS 및 P.P

 위생기구

 양변기, 세면기, 욕실장,

 수건걸이, 휴지걸이, 샤워기

 샤워실별도, 기타 좌동

 전  기

 원룸내부조명

 형광등, 식탁등, 발코니등,

 할로겐등(붙박이장),

 현관등(센서등), 화장실.

 고급형사용

 현   관

 인터폰

 비디오폰

 통   신

 옥내 고속통신용 배선(CA, UTP)

 전자제품

 에어콘 이외는 공사비별도

 예 상

 공사비

 설계감리비:          원/평

 순공사비:             원/평 수준

 인입공사비:         원/평

 합     계: 250만원/평~300만/평, 300만/평~400만/평

[ 임대가 산정 ]

임대가 산정하여 사업성 검토를 할 경우 몇 가지 고려하여야 할 사항은 아래와 같다.

1) 주변시세를 고려하여 너무 높게 임대가를 책정해선 안된다.

2) 신축시는 임대가가 높으나 1,2년 건물은 시간이 지날수록 임대가가 다소 떨어지는 점을 고려하여

    임대가를 평균산정함이 좋다.

3) 임대가는 임대주택의 컨셉에 따라 차이가 나므로 적정한 수준의 계획에 따른 임대가를 산정한다.

4) 원룸임대주택의 임대가 수준은 신축후 3-5년 정도의 임대가가 평당 330만원 이상이어야 한다.

[ 사업성분석 ]

사업성분석시 수익성분석은 가장 핵심적인 작업이다. 임대주택사업의 전제는 가장 높은 수익성을 얻기 위한 사업이기 때문이다. 수익은 투자비용과 수익비용의 차액에서 생기는데 아래의 항목을 참조하여 사업성분석을 해보자.

1) 투자비용

2) 수익비용

  - 임대수익, 보증금이자

3) 실수익비용

  - 수익비용-투자비용= 실수익비용

  - 투지비용 중 융자금, 보증금 및 자기자본비율은 융자금이자와 월세비용 등을 고려하여 적정하게

     정하여야 한다.