주거 공간에 대하여...../ 원룸(3)

【원룸의 사업성 분석】

1. 원룸임대사업

핵가족화와 혼자사는 사람이 급증하고 있는 현실에 주택이 단순히 살기위한 곳이라기 보다는 생활과 여유를 병행하고 편리한 나 혼자만의 공간을 원하는 싱글, 소호족, 대학생, 신혼부부, 핵가족에 적합한 적은 규모와 저렴한 임대를 원하는 수요에 적당한사업 아이템이 원룸임대사업이다.

수익성으로 보면 월세수익은 금융권 이자수익률 보다 월등한 15-20%대로 근로소득등 수입이 불균등 하거나 정년퇴직 또는 소자본 투자로 부가적인 정기수입을 원하는 고객에게 적합하며 관리가 어렵다면 임대계약, 월수금, 청소, 응급조치, 수리등을 전문관리 회사에 맡기면 번거롭고 귀찮은 번잡함에서 벗어나 안전하고 편리한 수입보장과 사후관리가 유용하다.

2. 원룸임대사업의 기본으로 고려해야 할 요소

첫째, 지하철 역세권이나 대학가 기타 상당한 유동인구가 있는 지역이 유리.

수요자들이 생각하는 원룸아파트의 가장 큰 장점은 임대료가 조금 비싸더라도 도심권 내의 교통이 편리한 곳에 위치하는 것. 따라서 역세권 내의 교통이 편리한 곳에 위치해야 투자가치가 상승하며 그런 지역이 유동인구도 많아 회전율이 높다. 강남의 테헤란로 주변, 서초, 방배 등 고소득자가 많은 지역이나, 신촌, 홍대, 이문동 등 대학가 주변이 안전하다. 

둘째, 지나치게 높은 분양가는 위험도 크다.

원룸아파트는 일반아파트와 여러 가지 차이가 있다. 그 중 하나가 전용률인데 일반아파트에 비해 원룸아파트의 전용률은 잘해봐야 60% 정도에 그친다. 전용면적 기준으로 분양가를 계산한다면 평당분양가는 더욱 높아진다. 강남의 주요 소형아파트의 가격은 평당 1천만원 넘어선 지 오래이다. 지역이 아무리 좋고 유망하더라도 높은 분양가를 감당할 만큼 임대수익이 보장되는 지역은 그리 많지 않다. 되팔 때도 마찬가지다. 원룸아파트는 소규모 도로변에 위치한 경우가 많아 평균적으로 평당 350만-600만원 정도에서 임대가를 책정하고 일반 아파트만큼의 시세를 받을 수는 없다.

 

셋째, 원룸아파트는 경기변동에 민감하다.

일반아파트는 폭넓은 수요층이 있는 반면 원룸아파트는 원룸스타일을 선호하는 일부 계층만을 대상으로 한다. 그들은 지금 당장은 편리하기 때문에 원룸을 선호하지만 가족이 생기거나 사정에 따라 다른 지역으로 미련 없이 이주할 수 있다는 특징이 있다. 따라서 원룸아파트는 경기변동에 더욱 민감하게 반응하게 마련이다. 분양 받을 당시에는 경기가 좋아 수익이 창출되더라도 경기가 조금이라도 위축되면 임대수요자를 찾지 못해 큰 곤경에 처할 수 있다. 이럴 경우를 대비해 원룸주택이지만 투룸주택으로 변경이 가능한 가변성있는 계획이 반영되면 좋다.

넷쩨, 전용면적이 너무 크면 불리하다.

12～18평 정도가 적당하다. 임대사업을 하기에 적당한 규모는 전용 12～18평 선이다. 이 정도가 수요자들이 가장 많이 찾는 면적이며, 특히 전용면적 18평 이하 주택일 경우 등록세․취득세 등 각종 세제혜택을 받을 수 있다. 최근 대부분의 임대사업자들이 전세보다 월세를 선호하고 있는데, 원룸아파트를 분양받은 임대사업자들이 꼭 알아두어야 할 점은 임대료를 월세로 받을 경우에는 임대소득세를 내야 한다는 것이다. 또한 평형이 커지면 임대수요자의 월세부담이 커지기 때문에 그만큼 임대 순환률이 떨어지게 된다.

■ 원룸 유망지역

1. 원룸 집중 분포 지역

① 강동지역 : 잠실 신천역에서 석촌역 사이 지역

② 강서지역 : 공항동 주변, 화곡역 주변

③ 강남지역 : 테헤란로 주변, 교대역 주변, 신사사거리에서 제일생명사거리,논현동.신사동 일대, 강남구청

                    주변, 사당역에서 총신대역 주변, 남부순환도로 주변(봉천동,신림동), 양재역에서 포이동 일

                    대,방배역 주변, 중앙대 부근.

④ 강북지역 : 신촌일대, 홍익대 일대, 성신여대 주변 ,외국어대. 경희대 주변, 고려대, 건국대, 동국대 주변

                    등